To jest przykładowy raport wygenerowany dla fikcyjnej nieruchomości przy ul. Puławskiej w Warszawie.

Analiza nieruchomości

Rydlówka 25, Kraków, Podgórze

Raport z 23 lipca 2026

Cena987654
Powierzchnia47.04
Rozkład3
Otwórz ogłoszenie
01

Szacunek wartości

Ocena ceny ofertowej

Cena powyżej rynku

+34,0% względem szacunku
Szacunek

737 262 zł/m²

Oferta

987 654 zł/m²

Zakres cen rynkowych634 191 zł/m²811 559 zł/m²

Mediana rynku

737 262 zł/m²

Pewność wyceny

Wysoka

Transakcje porównawcze

73

02

Transakcje RCN

Zakres dat transakcji

wrzesień 2020kwiecień 2026335 transakcji

20202021202220232024202520262026

Mediana RCN

12 500 zł/m²

Cena oferty

20 996 zł/m²

Różnica

+8496 zł/m²

(+68.0%)

Transakcje

335

Średnia cena / m²

12 681 zł/m²

Rozkład cen / m²

OfertaMedianaTransakcje RCN
Najedź na słupek, aby zobaczyć szczegóły
0 zł/m²13 000 zł/m²29 538 zł/m²

Pozycja oferty na rynku

Porównanie z medianą wybranych transakcji RCN.

 Mediana RCNOferta
Cena / m²12 500 zł/m²20 996 zł/m²
Cena lokalu588 000 zł987654
Powierzchnia47.0 m²
Oferta jest wyższa o 68.0%

Transakcje w okolicy

Kliknij znacznik, aby otworzyć porównanie.

Promień 2 km

Porównywalne transakcje

335 wyników
DataAdresRynekPokojePow. [m²]Cena lokaluCena / m²Zgodność
2026-04-27SŁOMIANA 24Wtórny446.8brak13 440 zł/m²99%
2026-04-1731Wtórny350.3860 000 zł17 097 zł/m²98%
2026-04-16JANA BROŻKA 26Wtórny446.4brak13 784 zł/m²98%
2026-04-1031Wtórny353.9900 000 zł16 713 zł/m²98%
2026-03-27RYDLÓWKA 35Wtórny351.8brak19 513 zł/m²98%
2026-03-26RYDLÓWKA 25Wtórny345.8760 000 zł16 579 zł/m²98%
2026-03-24TADEUSZA SZAFRANA 5Wtórny248.7480 110 zł9852 zł/m²98%
2026-03-20TADEUSZA SZAFRANA 5Wtórny240.3708 000 zł17 577 zł/m²98%
2026-03-16RYDLÓWKA 39Wtórny350.5brak16 894 zł/m²98%
2026-03-16ŚLISKA 7Wtórny245.1brak16 641 zł/m²98%
Strona 1 z 34 · 335 transakcji
03

Historia cen w mieście

Źródło danych

RCN (Mediany miesięczne - Kraków)

Rynek pierwotny: Dane dostępneRynek wtórny: Dane dostępne
Zakres:

Widoczny zakres: lip 2021–cze 2026

Trend cenowy

% rocznie

+20.0%
+10.1%

Zmiana ogółem

od początku

+145.1%
+60.2%

Maksimum

w zakresie

18 124 zł/m²
15 030 zł/m²

Minimum

w zakresie

7394 zł/m²
9384 zł/m²

Ostatnia zmiana

poprzedni okres

+8.5%
+4.5%

Ceny mieszkań rosły zarówno w ujęciu rocznym, jak i w ostatnich trzech miesiącach. Mediana w czerwcu 2026 była o 4,3% wyższa niż rok wcześniej, a od marca 2026 wzrosła jeszcze o 3,8%, co wskazuje na utrzymanie trendu wzrostowego. Rynek pierwotny był wyraźnie droższy od rynku wtórnego — różnica median wyniosła 3,0%. Rynek pierwotny odpowiadał za 49,3% z 11 539 analizowanych transakcji, więc porównanie obejmuje oba istotne segmenty rynku. Najwyższe ceny za metr osiągały mieszkania jednopokojowe. Ich mediana była o 31,2% wyższa niż w przypadku lokali co najmniej czteropokojowych, co pokazuje wyraźną premię za mniejsze mieszkania. Największą część analizowanego rynku stanowiły mieszkania trzypokojowe — dotyczyło ich 4 121 z 11 536 transakcji (35,7%).

04

Historia cen w dzielnicy

RCN (Mediany miesięczne - Podgórze)

Rynek pierwotny: Dane dostępneRynek wtórny: Dane dostępne
Zakres:

Widoczny zakres: lip 2021–cze 2026

Trend cenowy

% rocznie

+14.4%
+9.6%

Zmiana ogółem

od początku

+93.6%
+57.1%

Maksimum

w zakresie

21 939 zł/m²
18 252 zł/m²

Minimum

w zakresie

9260 zł/m²
10 674 zł/m²

Ostatnia zmiana

poprzedni okres

+17.8%
-0.0%

Ceny mieszkań rosły zarówno w ujęciu rocznym, jak i w ostatnich trzech miesiącach. Mediana w czerwcu 2026 była o 26,4% wyższa niż rok wcześniej, a od marca 2026 wzrosła jeszcze o 42,3%, co wskazuje na utrzymanie trendu wzrostowego. Rynek wtórny był wyraźnie droższy od rynku pierwotnego — różnica median wyniosła 14,7%. Rynek pierwotny odpowiadał za 69,3% z 1 688 analizowanych transakcji, więc porównanie obejmuje oba istotne segmenty rynku. Najwyższe ceny za metr osiągały mieszkania jednopokojowe. Ich mediana była o 29,9% wyższa niż w przypadku lokali co najmniej czteropokojowych, co pokazuje wyraźną premię za mniejsze mieszkania. Największą część analizowanego rynku stanowiły mieszkania dwupokojowe — dotyczyło ich 652 z 1 688 transakcji (38,6%).

05

Charakter dzielnicy i ryzyka

Opracowanie Domluz

Profil dzielnicy

Podgórze

Bardzo zróżnicowana dzielnica obejmująca Stare Podgórze, Zabłocie, Płaszów, Rybitwy i Przewóz. Zachodnia część jest miejska, dobrze skomunikowana i pełna usług, natomiast wschód ma więcej magazynów, zakładów, bocznic, ciężkiego transportu i rozproszonej zabudowy. Zabłocie intensywnie się dogęszcza, a Rybitwy są obszarem dużych planów przekształceń. Wieczorny komfort jest wysoki przy centralnych ulicach Podgórza, lecz słabszy w otoczeniu terenów przemysłowych, kolejowych i magazynowych.

Na co zwrócić uwagę

Okresowe uciążliwości zapachowe występują w Płaszowie, Rybitwach, Przewozie i sąsiednich osiedlach, szczególnie wieczorem, rano, po deszczu i przy określonych kierunkach wiatru. Potencjalne źródła obejmują oczyszczalnię, instalacje odpadowe, kanalizację i działalność przemysłową.

Działania / perspektywa

Miejskie jednostki modernizują i hermetyzują procesy oczyszczania ścieków, prowadzą pomiary oraz kontrole zakładów. Działania są realizowane, ale nie wyeliminowały wszystkich epizodów i część źródeł pozostaje trudna do jednoznacznego przypisania.

Magazyny, zakłady, terminale, bocznice i transport ciężarowy obciążają Rybitwy, Przewóz, Półłanki, Christo Botewa i okolice ul. Nad Drwiną. Hałas dostaw, drgania, spaliny i manewry ciężarówek mogą występować także nocą.

Działania / perspektywa

Miasto przygotowuje masterplan obszaru Płaszów–Rybitwy i rozważa stopniową zmianę funkcji, układu transportowego oraz standardu przestrzeni publicznej. Proces jest wieloletni, a ostateczny zakres przekształceń pozostaje niepewny.

Hałas kolejowy jest istotny przy stacji Kraków Płaszów, terenach postojowych, Zabłociu i osiedlach położonych wzdłuż torów. Pociągi pasażerskie, towarowe i manewry mogą być słyszalne w nocy.

Działania / perspektywa

Modernizacje kolejowe obejmują przebudowę torów, peronów i urządzeń, co może ograniczać część drgań. Ruch kolejowy pozostanie jednak stałym elementem dzielnicy, dlatego kluczowa jest odległość lokalu od torów.

Korki i hałas drogowy występują przy Wielickiej, Powstańców Wielkopolskich, Klimeckiego, Lipskiej, Półłanki i Christo Botewa. Wschodnia część jest dodatkowo obciążona ruchem logistycznym.

Działania / perspektywa

Miasto rozwija tramwaje, kolej, drogi rowerowe i nowe powiązania przez Wisłę oraz analizuje przebudowę układu Rybitw. Duże zakłady i magazyny nadal będą jednak generować znaczny ruch.

Tereny wzdłuż Wisły, Drwiny i w rejonie Płaszowa oraz Przewozu są lokalnie narażone na powódź i podtopienia. Szczególną uwagę należy zwrócić na garaże podziemne oraz dawniej przemysłowe, nisko położone działki.

Działania / perspektywa

Miasto utrzymuje wały i przepompownie, rozbudowuje retencję oraz realizuje plan ograniczania skutków powodzi. Ocena powinna być wykonana dla konkretnej nieruchomości, a nie na podstawie samej nazwy osiedla.

Informacje dotyczą całej dzielnicy. Przed zakupem sprawdź konkretną ulicę, ekspozycję mieszkania i otoczenie budynku.

06

Plan zagospodarowania

Geoportal.gov.pl (MPZP)
RYDLÓWKAPlan obowiązuje
Otwórz plan
07

Ryzyko powodziowe

Wody Polskie / ISOK MZP (dane.gov.pl, CC BY 4.0)

Niskie ryzyko

Adres znajduje się w obszarze Q0,2%: Oznacza to niskie ryzyko powodzi, możliwe jedynie w scenariuszach ekstremalnych. Statystycznie takie zdarzenie występuje raz na 500 lat (0,2% szans rocznie).

Strefa
Przewidywana głębokość zalania: h <= 0,5 mWartość ta pochodzi z oficjalnych symulacji hydraulicznych (ISOK). W przypadku wystąpienia powodzi o danym prawdopodobieństwie, model przewiduje spiętrzenie wody na tym poziomie.
08

Ryzyko hałasowe

ArcGIS

Zmierzony poziom hałasu

Z ruchu drogowego

W normie

Dzień (limit: 55 dB)

< 55 dB

Noc (limit: 45 dB)

< 45 dB

Z ruchu kolejowego

W normie

Dzień (limit: 55 dB)

< 55 dB

Noc (limit: 45 dB)

< 45 dB

Z działalności przemysłowej

W normie

Dzień (limit: 55 dB)

< 55 dB

Noc (limit: 45 dB)

< 45 dB

09

Jakość powietrza

Open-Meteo (CAMS)

Jakość powietrza

Średnie roczne stężenia pyłów przekraczają limit UE.

Przekroczenie norm UE

Średnie miesięczne PM2.5 i PM10 (2025)

Słupki pokazują średnie miesięczne stężenia, a po najechaniu widoczne są też minima i maksima miesiąca.

PM2.5PM10

Średnia roczna PM2.5

27.7 µg/m³

111% normy UE

Średnia roczna PM10

31.9 µg/m³

80% normy UE

Minimum roczne

PM2.52.2 µg/m³
PM102.7 µg/m³

Maksimum roczne

PM2.5271.0 µg/m³
PM10289.7 µg/m³
Sty
Lut
Mar
Kwi
Maj
Cze
Lip
Sie
Wrz
Paź
Lis
Gru
PM2.5 limit UE = 25 µg/m³PM10 limit UE = 40 µg/m³
10

Zagrożenia mikrolokalizacyjne

OpenStreetMap contributors (ODbL)
Ogólny poziom ryzykaUmiarkowane
3 obiekty

Ruczaj–Dajwór

~354 m

BP Mateczny

~507 m

Shell

~527 m

Źródło: OpenStreetMap contributors (ODbL). Dane mogą być niekompletne — zalecana weryfikacja na miejscu.

11

Pobliskie udogodnienia

OpenStreetMap contributors (ODbL)
Kategorie udogodnień widoczne na mapie

Pokaż na mapie

Udogodnienia w promieniu 1 km136 obiektów

Źródło: OpenStreetMap contributors (ODbL). Dane mogą być niekompletne — zalecana weryfikacja na miejscu.

12

Komunikacja miejska

OpenStreetMap contributors (ODbL)
Dostępność komunikacjiDoskonała
Autobus: 14Tramwaj: 15Kolej: 2

Źródło: OpenStreetMap contributors (ODbL). Dane mogą być niekompletne — zalecana weryfikacja na miejscu.

13

Zasięg dojazdu

OpenRouteService
Zasięg dojazdu
Samochód 15 minPieszo 15 minKomunikacja miejska 30 min

Mapa pokazuje obszar, do którego można dotrzeć w ciągu 15 minut samochodem (niebieski) lub pieszo (zielony), oraz w ciągu 30 minut komunikacją miejską (pomarańczowy) z lokalizacji nieruchomości. Zasięg komunikacji miejskiej pokazywany jest dla 30 minut, ponieważ uwzględnia czas dojścia do przystanku i oczekiwania na pojazd.

Źródło: OpenRouteService, Geoapify. Mapy bazowe: OpenFreeMap, © OpenMapTiles, dane OpenStreetMap (ODbL).

14

Demografia

GUS BDL (dane.stat.gov.pl)
Liczba ludności816,6 tys.Kraków
Gęstość zaludnienia2498osób / km²
Saldo migracji 5824 os. (napływ)ostatni dostępny rok

Trend liczby ludności

Struktura wiekowa

Dzieci i młodzież (0–17 lat)133,3 tys. (16.3%)
Dorośli w wieku aktywnym (18–59/64 lat)500,0 tys. (61.2%)
Seniorzy (60/65 lat i więcej)183,3 tys. (22.4%)