DemoPrzykładowy raport · Kraków
Własny raport← Strona główna
Domluz / Raport nieruchomościPrzykładowy raport · 21 sierpnia 2026

Kraków

Kraków, Mierzeja Wiślana

29 m²2 pokojeRynek wtórny
Zobacz analizę Ogłoszenie
Zobacz zdjęcia01 / 17

Wniosek z analizy

Rozważ zakup po weryfikacji.

Oferta mieści się w obserwowanym poziomie lokalnego rynku; przed decyzją sprawdź ryzyka i stan nieruchomości.

Cena ofertowa
598 654 zł
Cena / m²
20 917 zł
Wartość szacowana
579 043 zł
Różnica do wyceny
+3,4%
01
Raport · 1 z 4Cena i rynek

Główne plusy

3
  • 1
  • 2
  • 3

Główne minusy

3
  • 1
  • 2
  • 3
01Rozdział raportu

Cena i rynek

Czy cena mieszkania jest uzasadniona?

Szacunek wartości

Zakres wartości, pozycja oferty i poziom pewności estymacji.

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości

Werdykt cenowy

Cena zgodna z rynkiem

+3,4% względem szacunku

Cena ofertowa

598 654 zł

Porównanie z centralnym szacunkiem i zakresem rynku.

Szacunek

579 043 zł

Mediana rynku

579 043 zł

Pewność wyceny

Niska

Transakcje porównawcze

9

Położenie względem rynku

Zakres cen rynkowych
478 329 zł–637 328 zł

Transakcje porównawcze RCN · 27

Średnia 16 394 zł/m² wobec 20 917 zł/m² w ofercie.

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości

Dynamika okresu

marzec 2021 — lipiec 2026

27 transakcji
2021202220232024202520262026

Rozkład cen transakcyjnych

Ceny za m² uzyskane w lokalnym sąsiedztwie.

Pozycjonowanie oferty

Rozkład cen / m²

OfertaMedianaTransakcje RCN
Najedź na słupek, aby zobaczyć szczegóły
4139 zł/m²16 000 zł/m²39 784 zł/m²

Geolokalizacja dowodów

Przegląd przestrzenny

Promień 2 km

Porównywalne transakcje

27 wyników

Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny.

Data↕Adres↕Rynek↕Pokoje↕Piętro↕Pow. [m²]↕Cena lokalu↕Cena / m²↕Zgodność▼
2026-07-02MIERZEJA WIŚLANA 6Wtórny1Piętro: 128.7brak22 269 zł/m²99%
2026-05-21MIERZEJA WIŚLANA 6BWtórny1Piętro: 228.7brak16 713 zł/m²99%
2026-03-18BIEŻANOWSKA 86Wtórny2Piętro: 930.2415 000 zł13 742 zł/m²97%
2026-02-18BIEŻANOWSKA 78Wtórny2Piętro: 1130.2482 000 zł15 960 zł/m²97%
2025-08-25LEGIONÓW 13JWtórny1Piętro: 131.41 250 000 zł39 784 zł/m²94%
2025-08-22MIERZEJA WIŚLANA 6CWtórny2Piętro: 131.9645 000 zł20 232 zł/m²94%
2025-04-08MIERZEJA WIŚLANA 6CWtórny1Piętro: 528.8659 770 zł22 885 zł/m²92%
2025-01-31MIERZEJA WIŚLANA 6CWtórny1Piętro: 228.8621 397 zł21 561 zł/m²91%
2025-01-30MIERZEJA WIŚLANA 6CWtórny1Piętro: 228.8505 000 zł17 510 zł/m²91%
2024-10-28GLINIANA 16Wtórny2Piętro: 332.9660 000 zł20 061 zł/m²89%
Strona 1 z 3 · 27 transakcji

Trendy cenowe

Miasto i dzielnica na jednym wykresie — porównanie tempa zmian.

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości

Ładowanie porównania cen…
02Rozdział raportu

Lokalizacja

Co kupuję razem z mieszkaniem?

Plan miejscowy

Plan obowiązuje

PŁASZÓW RYBITWY

Dokument pokazuje, co może powstać w sąsiedztwie. Warto sprawdzić go przed oględzinami i rozmową o cenie.

Weryfikacja: sąsiednie działki
Otwórz plan

Charakter dzielnicy

Profil miejsca, główne napięcia i kierunki zmian.

Źródło: Opracowanie Domluz

Dzielnica

Podgórze

Bardzo zróżnicowana dzielnica obejmująca Stare Podgórze, Zabłocie, Płaszów, Rybitwy i Przewóz. Zachodnia część jest miejska, dobrze skomunikowana i pełna usług, natomiast wschód ma więcej magazynów, zakładów, bocznic, ciężkiego transportu i rozproszonej zabudowy. Zabłocie intensywnie się dogęszcza, a Rybitwy są obszarem dużych planów przekształceń. Wieczorny komfort jest wysoki przy centralnych ulicach Podgórza, lecz słabszy w otoczeniu terenów przemysłowych, kolejowych i magazynowych.

Lokalny kontekst

Sygnały z dzielnicy

5 obserwacji

  1. Okresowe uciążliwości zapachowe występują w Płaszowie, Rybitwach, Przewozie i sąsiednich osiedlach, szczególnie wieczorem, rano, po deszczu i przy określonych kierunkach wiatru. Potencjalne źródła obejmują oczyszczalnię, instalacje odpadowe, kanalizację i działalność przemysłową.

    Miejskie jednostki modernizują i hermetyzują procesy oczyszczania ścieków, prowadzą pomiary oraz kontrole zakładów. Działania są realizowane, ale nie wyeliminowały wszystkich epizodów i część źródeł pozostaje trudna do jednoznacznego przypisania.

  2. Magazyny, zakłady, terminale, bocznice i transport ciężarowy obciążają Rybitwy, Przewóz, Półłanki, Christo Botewa i okolice ul. Nad Drwiną. Hałas dostaw, drgania, spaliny i manewry ciężarówek mogą występować także nocą.

  3. Hałas kolejowy jest istotny przy stacji Kraków Płaszów, terenach postojowych, Zabłociu i osiedlach położonych wzdłuż torów. Pociągi pasażerskie, towarowe i manewry mogą być słyszalne w nocy.

  4. Korki i hałas drogowy występują przy Wielickiej, Powstańców Wielkopolskich, Klimeckiego, Lipskiej, Półłanki i Christo Botewa. Wschodnia część jest dodatkowo obciążona ruchem logistycznym.

  5. Tereny wzdłuż Wisły, Drwiny i w rejonie Płaszowa oraz Przewozu są lokalnie narażone na powódź i podtopienia. Szczególną uwagę należy zwrócić na garaże podziemne oraz dawniej przemysłowe, nisko położone działki.

Informacje dotyczą całej dzielnicy. Przed zakupem sprawdź konkretną ulicę, ekspozycję mieszkania i otoczenie budynku.

Demografia i perspektywy

Dane dla miasta Kraków: ludność, migracja i perspektywy.

Źródło: GUS BDL (dane.stat.gov.pl)

Dane demograficzneDane dla miasta: Kraków
Liczba ludności816,6 tys.Kraków
Gęstość zaludnienia2498osób / km²
Saldo migracji 5824 os. (napływ)ostatni dostępny rok

Trend liczby ludności

Struktura wiekowa

Dzieci i młodzież (0–17 lat)133,3 tys. (16.3%)
Dorośli w wieku aktywnym (18–59/64 lat)500,0 tys. (61.2%)
Seniorzy (60/65 lat i więcej)183,3 tys. (22.4%)
03Rozdział raportu

Ryzyka lokalizacji

Co może przeszkadzać lub obniżyć wartość mieszkania?

Ocena 01

Powódź

Niskie ryzyko
Q0,2%

Statystycznie raz na 500 lat (0,2% szans w każdym roku)

Adres leży w strefie ekstremalnych wezbrań. Warto sprawdzić zabezpieczenia budynku.

Ocena 02

Hałas

Brak pomiarów
Ruch drogowyBrak danych pomiarowych
KolejBrak danych pomiarowych
PrzemysłBrak danych pomiarowych

Progi odniesienia: dzień 55 dB · noc 45 dB.

Ocena 03

Jakość powietrza

Powyżej limitu UE

Roczne stężenia pyłów przekraczają limity UE.

PM2.5 · średnia

27.2 µg/m³

109% limitu UE

Min 2.5 · max 268.5

PM10 · średnia

31.6 µg/m³

79% limitu UE

Min 2.8 · max 286.6

Średnie miesięczne PM2.5 i PM10 (2025)

PM2.5PM10
Sty
Lut
Mar
Kwi
Maj
Cze
Lip
Sie
Wrz
Paź
Lis
Gru
PM2.5 limit UE = 25 µg/m³PM10 limit UE = 40 µg/m³

Mapa zagrożeń

Obiekty z otoczenia, które mogą przeszkadzać lub obniżyć wartość mieszkania.

Źródła: MPZP, ISOK, EEA, OpenStreetMap, OpenRouteService i Geoapify. Mapa bazowa: OpenFreeMap / OpenStreetMap.
04Rozdział raportu

Codzienne życie

Jak wygodnie będzie się tutaj mieszkać?

Udogodnienia

Praktyczne scenariusze dnia w zasięgu spaceru.

Sklepy spożywcze

5
  • Spar8 min pieszo· 627 m
  • Żabka12 min pieszo· 893 m
  • Żabka12 min pieszo· 895 m
  • Żabka12 min pieszo· 959 m

Przedszkola

1
  • Happy Feet11 min pieszo· 815 m

Parki i place zabaw

12
  • Bez nazwy7 min pieszo· 541 m
  • Bez nazwy9 min pieszo· 658 m
  • Bez nazwy9 min pieszo· 709 m
  • Bez nazwy11 min pieszo· 808 m

Szkoły i uczelnie

1
  • Zespół Szkolno-Przedszkolney nr 110 min pieszo· 723 m

Restauracje i kawiarnie

4
  • nadziana kawiarnia8 min pieszo· 607 m
  • Tawerna Horn9 min pieszo· 649 m
  • Husajn12 min pieszo· 883 m
  • Amici12 min pieszo· 897 m

Banki i poczty

1
  • Agencja Pocztowa Kraków12 min pieszo· 883 m
Filtruj punkty na mapie
Kategorie udogodnień widoczne na mapie
Źródła: MPZP, ISOK, EEA, OpenStreetMap, OpenRouteService i Geoapify. Mapa bazowa: OpenFreeMap / OpenStreetMap.

Komunikacja miejska

Najbliższe przystanki i realny czas dojścia.

Komunikacja miejska

Najbliższe przystanki

Doskonała dostępność

Autobusy

6
  • Bagry Tężnia 01
    6 min pieszo· 425 m
  • Dąbka 02128158605148
    9 min pieszo· 681 m
  • Dąbka 01128158605148
    9 min pieszo· 702 m
  • Bagry 01127
    10 min pieszo· 729 m

Kolej

1
  • Kraków Prokocim
    8 min pieszo· 569 m
Źródła: MPZP, ISOK, EEA, OpenStreetMap, OpenRouteService i Geoapify. Mapa bazowa: OpenFreeMap / OpenStreetMap.

Zasięg dojazdu

Obszar osiągalny w 15 minut samochodem lub pieszo oraz w 30 minut komunikacją miejską.

Zasięg dojazdu
Samochód 15 minPieszo 15 minKomunikacja miejska 30 min

Mapa pokazuje obszar, do którego można dotrzeć w ciągu 15 minut samochodem (niebieski) lub pieszo (zielony), oraz w ciągu 30 minut komunikacją miejską (pomarańczowy) z lokalizacji nieruchomości. Zasięg komunikacji miejskiej pokazywany jest dla 30 minut, ponieważ uwzględnia czas dojścia do przystanku i oczekiwania na pojazd.

Źródło: OpenRouteService, Geoapify. Mapy bazowe: OpenFreeMap, © OpenMapTiles, dane OpenStreetMap (ODbL).

Wnioski i plan działania

Rozważ zakup po weryfikacji

Rozważ zakup po weryfikacji ryzyk i dokumentów.

Cel negocjacyjny

637 328 zł

Zakres obniżki: 0 zł–120 325 zł.

Sprawdź podczas oglądania

  1. 1

Argumenty do negocjacji

  1. 1
  2. 2
  3. 3

Cena, ryzyka i codzienna wygoda składają się na decyzję. Wróć do danych i sprawdź je przed zakupem.

Wygeneruj własny raport